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  哈尔滨市房地产业协会详细解读《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》[2018/8/30 14时]  

     管住自己的钱     维护自己的权
房款存入监管账户   房屋买卖最安全
             ————哈尔滨市房地产业协会详细解读《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》,向社会和群众进行交易资金安全风险提示
2009年哈尔滨市出台了《存量房屋交易资金监管办法》,原市住房局所属房屋交易资金监管中心在办理房屋所有权转移登记时,对房屋交易资金进行监管,取得了明显效果。2018年7月,省住建厅、中国人民银行哈尔滨中心支行、银监会黑龙江监管局为适应新形式、解决新问题,进一步完善存量房屋交易资金监管,共同下发《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》(黑建房【2018】4号)。做为房屋交易当事人(房屋交易双方)在进行房屋交易时(特别是通过房屋中介进行房屋交易时),应如何保护好自己的交易资金,维护自身权益不受侵害,防止交易资金被不法中介机构侵占挪用,哈尔滨市房地产业协会就房屋交易资金监管监管问题进行深刻解读并向社会和群众进行房屋交易资金安全风险提示:
一、    购房款一定要存入监管账户
在房屋买卖过程中,一般分为房屋交易双方经过房屋中
介买卖成交和房屋交易双方不经过房屋中介机构自行成交两种成交方式。无论那种成交方式购房款一定要存入监管账户。
在中介机构成交签订合同的,在房屋转让合同的“付款
方式” 一栏中,必须选择银行(或房屋交易资金监管中心)监管账户进行房屋交易资金监管。
    交易双方自行成交的,双方可到银行(或房屋交易资金监管中心)申请进行交易资金监管。
二、    充分了解哈尔滨市存量房交易资金监管模式
(一)    存量房交易通过房屋中介机构成交并约定由房
屋中介机构代收代付交易资金的资金监管方式
《房地产经纪管理办法》规定:房地产交易当事人约定
由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
凡是接受房地产交易当事人委托,从事代收代付交易资金业务的房屋中介机构必须在银行设立专款专用的资金监管账户。
住建部等七部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房【2016】168号)文件规定:中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,不得侵占、挪用交易资金。
在房屋交易过程中,买方、卖方、房屋中介机构、监管银行四方要共同签订一份关于交易资金监督管理的协议,协议上明确约定房款支取的条件和数额。
受银行的监管,如果没有达到支取条件的,买方、卖方、房屋中介机构任何一方都不能擅自从该账户中支取资金,以保障房屋交易资金的安全。
(二)    存量房交易不经过房屋中介机构,房屋交易双方
自行成交(其中包括交易经过中介机构,但未约定由房屋中介机构代收代付交易资金,而是由交易双方之间直接支付的)的资金监管方式
对于房屋交易双方自行成交的,可采取两种资金监管方
式:一是交易双方可以持不动产权属证明和身份证明到银行(在哈任意银行)开立监管账户,买方、卖方、监管银行三方要共同签订一份关于交易资金监督管理的协议,协议上明确约定房款支取的条件和数额。受银行的监管,如果没有达到支取条件的,买方、卖方任何一方都不能擅自从该账户中支取资金,以保障房屋交易资金的安全;二是交易双方可以持不动产权属证明和身份证明到各不动产登记分中心交易资金监管窗口,申请进行交易资金监管。
(三)贷款购房首付款必须监管,金融部门规定“不监管首付,不批准发放贷款”
省住建厅、人民银行、银监局联合下发的《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》中规定;房地产经纪机构接受交易双方委托代理存量房交易贷款业务或划转交易结算资金时,应在银行建立交易结算资金专用存款账户,由银行对首付款实行全程监管。首付款未落实的,银行(住房公积金管理中心)不予审批发放贷款。
由上述规定可以看出,交易双方需要通过贷款买卖房屋的,首付款必须存在银行指定的监管账户内,否则银行将不予发放贷款。
三、    如何查询监管账户信息,怎样保证自己的交易资金
安全
交易资金的安全保障既要依赖于政府部门有效的监管
措施,更取决于交易双方对政策的了解和自我保护意识。我们在交易过程中,特别是通过房屋中介机构进行交易的,应通过以下方式查询自己交易资金的安全情况:
(一)登录www.hrbfdc.gov.cn网站,在哈尔滨房地产中介服务板块中查询。通过查询可以确认以下内容:
1、为您提供服务的房屋中介机构是否已在房产主管部门备案并接受监督管理;
2、为您提供服务的从业人员是否符合登记备案中从业人员记载的相关信息;
3、在该平台中公示了备案的房屋中介机构资金监管账户信息。通过查询中介机构在对应银行开设的监管账户信息,在房屋中介要求您进行存款的账号与这个房屋中介公示的监管账户信息一致的情况下,交易资金安全就有保障。
(二)除上述查询内容外,还有一种方式,既交易双方要看存储交易资金时,是否与银行签署了交易资金监管协议并规定了交易资金支取的条件和数额。如果签署了这份协议且真实的,交易资金安全就有保障。
特别提示:按照房屋中介机构监管相关要求,房屋中介机构应当在经营场所醒目位置公示交易资金监管账户等内容。未按规定进行公示的,应视为违规从事与交易资金(代收代付交易资金)相关的业务,应及时向行业主管部门投诉举报。对于公示了交易资金监管账户的,也应上网对其真实性进行核对并通过与银行签订交易资金监管协议来确保房屋交易资金安全。
四、哪些钱必须存入监管账户
按照《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》要求,监管资金包括贷款首付款、房屋交易定金(订金)、全额交易资金等。换言之除中介机构依据合同收取的中介服务佣金外,所有的资金都应进入监管账户监管。
五、杜绝虚假宣传,交易风险提示
不法房屋中介机构在从业过程中,多采取虚假宣传、欺骗诱导手段为交易双方设置陷阱,从而达到非法牟利,甚至是侵占挪用交易资金的非法目的。在此我们提示房屋交易当事人应注意以下几个方面问题,避免上当受骗:
(一)    房屋中介机构从业人员称“我们的账户都是在
银行开立的,都是监管账户,我可以带你到银行去存钱”
按照住建部、人民银行2006年321号文件规定,开立
交易结算资金专用存款账户账户名称必须为房地产经纪机构或交易机构名称后加“客户交易结算资金”字样,即开立资金性质专用账户,不得开立一般账户。
监管账户和一般账户是有本质上的区别的。监管账户是指在房屋交易过程中,买方、卖方、房屋中介机构、监管银行四方要共同签订一份关于交易资金监督管理的协议,协议上明确约定房款支取的条件和数额。受银行的监管,如果没有达到支取条件的,买方、卖方、房屋中介机构任何一方都不能擅自从该账户中支取资金,以保障房屋交易资金的安全。而中介机构在银行开立的一般账户则不具备监管功能,资金存入中介机构一般账户,中介机构是可以单方任意支取的。因此,在此再次提示房屋交易双方,一定要认准中介机构专用交易资金监管账户,判别监管账户有两个方式“一是到     网站进行核对;二是资金存入监管账户是需要买卖双方与银行签订资金监管协议,约定房款支取的条件和数额,如果没有达到支取条件的,买方、卖方、房屋中介机构任何一方都不能擅自从该账户中支取资金的”
因此,只有通过政府平台公示的相关信息,核对好账户性质,才能保障自己的交易资金安全。
(二)    房屋中介机构从业人员称“首付款必须先存在
我们公司,我们才能为你去办贷款,贷款没申请审批前银行不给存首付款,或者称你一次凑不齐先存在我们公司,等凑齐了再给你存进银行”
按照省住建厅、人民银行、银监局联合下发的《关于规
范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》的规定,交易双方需要通过贷款买卖房屋的,首付款必须存在银行指定的监管账户内,否则银行将不予发放贷款。同时该文件还规定“各银行应采取灵活多样、谨慎严密的方式为房地产经纪机构和交易双方提供交易过程中任意时间节点,一次或多次存储自由选择的监管服务”。
由上述规定可以看出,交易双方自交易行为开始,无论是定金、首付款、全额交易资金等任何付款方式,无论多少钱,无论多少次都应存在银行的监管账户中。如果将资金存入监管账户以外账户既面临资金被侵占挪用的危险,也会使自己的权益受损。
(三)房屋中介机构从业人员称“定金(订金)不用进入监管账户进行监管,因为这其中包括我们中介服务的佣金和今后的清欠费用”
定金(订金)和中介服务佣金性质不同,定金(订金)必须监管。定金(订金)是指当事人双方为了保证合同的履行,约定由当事人一方先行支付给对方定数额的货币作为担保的资金。而中介服务佣金是指委托方按合同约定支付给中介机构的服务费用。二者性质不同,不能混为一谈。在这里我们提示:关于定金(订金)和中介服务佣金必须在居间服务合同中单独进行约定。只要在合同中明示为定金(订金)部分的,必须进入监管账户监管。如果定金(订金)不进入监管账户,可能会面临被不法中介侵占、挪用的可能,同时双方受制于中介机构,无法行使支取、退还、赔付的权利。
(四)房屋中介机构从业人员称“三联单房屋可以更
名过户,在中介机构交了首付还可以贷款”
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:“未依法
登记领取权属证书的房地产不得转让”。因此三联单房屋不得交易。按照《房地产经纪管理办法》规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”。房屋中介机构代理“三联单”房屋销售属于违规行为。
另外,由于“三联单”房屋无法办理交易手续,更无法办理抵押登记手续,因此银行不可能为“三联单”房屋提供贷款。在此提醒群众,切勿上当受骗。
(五)房屋中介机构从业人员称“交易资金存入监管
账户就不方便了,不如存在中介或经纪人名下随时支取方便”
房屋交易资金存入监管账户,其支付的关键在于交易双
方约定的支付方式和条件,只要满足了约定的条件,监管银行随时可以支取。购房款对于每一个人都是一笔巨大的家庭财富,是毕生的积蓄和生活的基本保障。因此,资金的安全是第一位的,房屋交易本身法律关系复杂,限制条件多,只要我们的资金在监管账户内,不被侵占和挪用,任何问题都是可以通过交易双方协商或法律途径解决的。资金进入监管账户后,除避免资金被侵占和挪用外,还可以避免中介机构任意扣押定金、强制收取中介费等情况的发生。
(六)房屋中介机构从业人员称“可以签两份合同,
一份是实际成交价,交易双方留存;另一份是隐瞒价格合同,用于资金监管和申报交易过户,可以少交税”
签订阴阳合同偷税漏税是一种严重的违法行为。这种行
为除了要受到法律制裁外,也会给交易双方带来危害。因为一旦出现交易纠纷,无法按真实合同的内容依法主张权利,而是要经过复杂的程序来判别真假合同的真实性,给交易双方带来极大危害。另外,由于隐瞒价格合同导致无法将全部交易资金进行监管,致使部分交易资金存在中介或经纪人手中,交易资金出现风险,此种案例全国各地多次发生。因此,提示广大群众,不要受不法中介和经纪人的诱骗,依法进行交易,维护自身合法权益。
    
    通过以上内容可以看出,存量房交易中存在的法律关系极为复杂,不法中介机构和不法从业人员为谋取不正当利益设置陷阱,为了维护自身利益不受侵害,再次提示广大群众,不听信虚假宣传,交易资金一定要主动要求进入监管专户,只要交易资金不被侵占挪用,任何问题都可以通过交易双方协商或法律途径解决。管住自己的钱、维护自己的权。

   
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